Planujemy budowę domu

umiejscowienie budynku jednorodzinnego na parceli to pierwszy temat, jaki porusza sięw czasie rozmowy między architektem a inwestorem. Wszystko przez to, że wielkość posesji wielokrotnie wpływa na wymiary budynku i jego usytuowanie.

umiejscowienie domu na działce to wynik nie tylko odległości od parceli sąsiadujących, ale również tego, gdzie znajdują się różnego typu instalacje (podziemne, wodociągowe, gazociągowe i kanalizacyjne). Ważnym elementem, o którym bardzo często zdarza się zapomnieć, są też przechodzące nad naszą parcelę sieci uzbrojenia terenu, np. często spotykane instalacje elektryczne.

Przed podjęciem decyzji o umieszczeniu jednorodzinnego budynku mieszkalnego i jego wstępnych wymiarach warto pojechać na działkę z architektem. W ten sposób łatwiej ustalić, czy istnieją dodatkowe przeszkody, wpływające na posadowienie budynku, np. drzewa, stare niezaznaczone na mapach studnie czy fundamenty.

Kiedy można przesunąć?

Jeśli chodzi o umiejscowienie budynku względem granic, szczegółowe zasady znajdziemy w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zasadniczy warunek mówi, że na parceli budowlanej budynki sytuuje się od granicy z sąsiednią działką budowlaną w odległości nie mniejszej niż 4 m w przypadku, gdy nasz budynek przylega do tej granicy ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi. Kiedy w ścianie naszej nie ma takich otworów, budynek możemy usytuować 3 m od tej granicy. dobrze jest tez nie zapomnieć że odległość tę mierzy się w poziomie od najbliższej krawędzi zewnętrznej otworu drzwiowego lub okiennego ściany. Okapy i gzymsy zmniejszą ją, jednak nie więcej niż o 0,8 m, natomiast części budynku takie jak balkony, tarasy i schody zewnętrzne nie mogą tej odległości zmniejszyć więcej niż o 1,3 m. Zatem sytuując obiekt przy granicy sąsiada, powinniśmy zachować wspomniane 3 i 4 m w odległości od ściany, ale np. odpowiednio 3,2 m od okapów i gzymsów, natomiast 2,7 i 1,7 dla tarasów, balkonów itp.

Inwestorzy mający mniejsze działki, chcąc zyskać powierzchnię możliwą do zabudowy, często pytają o możliwość maksymalnego „przysunięcia się” do granicy działki. Temat ten jest skomplikowany i wymaga dokładnej analizy.  w sytuacji gdy obszar, na którym chcemy wybudować obiekt, posiada plan zagospodarowania terenu, a nie jest to ujęte w tym dokumencie, kierujemy się punktami zawartymi we wcześniej wspomnianym rozporządzeniu. W pewnych wypadkach dopuszcza się usytuowanie ściany budynku 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną lub bezpośrednio przy niej. Ma to miejsce wtedy, gdy w odległości 1,5-3 m od tejże granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów okiennych/drzwiowych lub wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku.

w przyoadku gdy dany teren nie posiada planu zagospodarowania, inwestor zobowiązany jest w pierwszym momencie zwrócić się do odpowiedniej gminy o wydanie tzw. decyzji o warunkach zabudowy. Kiedy sąsiedzi wyrażą pisemną zgodę w postaci użyczenia działki w celu wybudowania budynku na granicy posesji urbanista może już na etapie decyzji o warunkach zabudowy zapisać, że zgadza się na takie usytuowanie obiektu. Z chwilą, gdy tego typu zapis pojawi się w decyzji o warunkach zabudowy, urząd wydający pozwolenie na budowę nie ma prawa zakwestionować decyzji urbanisty, mimo że nie wynika ona wprost ze wspomnianego rozporządzenia.

Praktyka projektancka pokazuje, że obiekty mieszkalne najczęściej sytuowane są w prawidłowych odległościach od granicy i inwestorzy nie mają zastrzeżeń w tej kwestii. Bardzo często jednak zwracają się do architektów o próbę usytuowania na granicy obiektów gospodarczych, garaży itp. w tkiej sytuacji bardzo dobrze omówić sprawę z właścicielami sąsiednich działek. Często jest tak, że sąsiad również miałby chęć „przysunąć” swój obiekt niemieszkalny do granicy parceli, zyskując tym samym dodatkową powierzchnię. Urbaniści często pozytywnie rozpatrują ogólne porozumienie pomiędzy sąsiadami i spisanie umowy użyczenia działki na cele budowlane, aby sąsiad mógł usytuować obiekt na granicy, a zgoda na ten sposób sytuowania obiektu jest nietrudna do załatwienia.